长租公寓

长租公寓，是新风口还是昙花一现？

近一两年来，越来越多的开发商宣布进入长租公寓市场，打造自己的产品线，众多品牌如雨后春笋般涌现出来。从开发商，到地产中介，再到营运主体，都在把注意力不断聚焦于此。长租公寓犹如搅动传统房地产市场的一条鲶鱼，不断营造话题，一时间甚嚣尘上。为此，九鼎研发团队，从这一视角探寻长租公寓兴起和发展的历程，展望租赁市场未来的趋势。

一、规模市场本已存在，政策的东风是长租公寓兴起的催化剂

1、就房地产细分市场而言，租房市场是无法被忽视的重要组成。

伴随着城市化的推进，大量人口的迁徙，人才的流动，租房成为人们解决阶段性居住最为主流和重要的方式。据住建部研究中心提供的数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着租赁市场发展进入快车道，预计到2025年，租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

2、尽管如此，与庞大的市场规模并不匹配的，产品供应方仍然是由大量的个体组成，零散化的市场缺乏让人满意的标准和规范，整个行业存在着较多的痛点。

1）  供应品质得不到保证，质量参差不齐

2）  房屋结构失衡，供需错配

3）  迫于各种原因，换房周期短

4）  后续管理无法跟上，租住人群混乱，维修责任不明等；

3、解决以上问题的关键，在于有专业化的租赁运营机构参与，不断提升优化供给产品，并通过运营营造良好的居住体验，进一步使市场走向规范化和规模化。在这方面，成熟经济体已走在前列，美国专业机构的渗透率已达30%以上，日本更是达到80%，而中国仅不到5%。

4、2016年起，政策东风频吹——从制度建立，到市场主体的培育，到改善租赁市场供求关系等，逐步培养租赁市场良性发展的长效机制。

1）2015年1月6日

住建部发[2015]4号文 “ 建立多种渠道，发展租赁市场”

2）2017年3月5日

《2016年国务院政府工作报告》“建立租购并举的住房制度”

3）2016年10月18日

《十九大报告》“房子是用来住的、不是用来炒的”

4）2017年12月20日

中央经济工作会议“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”

5）2017年8月

国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，包括北京、上海、成都等13个城市。

5、在强有力政策的护航下，各大企业纷纷抢滩，各路资本也竞相涌入。其中，有具备资金和资源优势的品牌开发企业，也有“小而美”的创业型企业，都希望在万亿级的市场中分得一杯羹。下一个百亿级估值的独角兽企业，或许就会在此市场中诞生。

二、市场参与者热度不减，但切实可行的盈利模式仍在不断探索

掌握了房屋供应端口的开发商，仍然是租赁市场中最为强大的参与者。地产行业领跑者万科最早于2014年便开始了长租公寓的试验。当年专门成立的“万科驿”接手广州的万汇楼，并引入市场化运营的概念，成为最早泊寓的雏形。

 随后在2016年，泊寓正式登场，旗下长租产品得以品牌化运营。截止到2017年底，泊寓品牌已经进驻超过20个城市，运营房间逾7万间。远期规划提供100万间的公寓，年收入达155亿元，为一半以上的城市新进入者提供长租的空间和服务。

按市场知名度和运营规模，泊寓是当之无愧的标杆。但后来者来势汹汹，龙源冠寓在一年多的时间里，高举高打，迅速扩张。截止到2017年底，已进入17个城市，开业房间1.5万间。将长租公寓提升为公司战略目标，可见龙湖对长租市场的倚重。在2020年，龙湖目标实现租金20亿元，规模达到行业前三。

其它开发商，也在此过程中不断跟进。比较有代表性的有旭辉领寓，远洋邦舍，招商壹间公寓（壹间、壹栈，壹棠）、金地的草莓社区等。

除此之外，众多的房地产传统中间机构，以及创业型品牌也在不断加码，形成了纷繁多维的产品与品牌体系。

在上述各类运营主体的发力下，长租行业在2016年和2017年分别迎来超过35%和40%的增长率，整体呈现出爆发性增长的模式。但截止目前，尚未有运营机构明确表示获得盈利。

以当前运营较为良好，扩张较为迅猛的冠寓为例，其采用了两种发展模式——销售返租型轻资产和持有型的重资产模式。轻资产模式的毛利率在35%左右，动态回收期在5-6年。而持有型的重资产模式，在不考虑租金上涨的情况下，投资回收期则大约需要18年。

物业的取得和装修，是长租公寓模式中最大的成本支出。据初步测算，物业取得一般会占据整个成本支出的60%，装修占据成本支出的20%，其它组成为人工及运营费用。面对高昂的成本，运营方一方面希望能进一步提高租金，另一方面，则是在出租率上下功夫。拿冠寓来讲，相较普通住房，同一区域的长租公寓能达到30%左右的租金溢价提升，同时其运营的大部分项目，出租率稳定在90%以上，可以说达到了比较高的水准。

除此之外，以冠寓为代表的长租品牌，则希望通过运营来进一步实现盈利。目前在做的CityHub综合平台，更是强调运营和增值服务的收入，在品牌未来的收入中将占据越来大的比重。

三、REITS和MBS，助力长租公寓行业持续健康发展

市场规模的扩大，品牌的持续落地，都离不开资本的介入。但目前来看，长租行业虽处于风口浪尖，其并没有找到清晰和可实践的盈利模式和现金流规划，更多仍是财大气粗的品牌房企，靠厚实的家底进行投资扩张。

从投资的角度看，以重资产运营的模式，动辄长达20年的投资回收期，资本缺乏耐心；而轻资产的运营模式，虽回收期较短，但尚无抵押物，租金现金流是否稳定尚难预料，也很难获得资本的青睐。但是随着首单长租公寓REITs获准在深交所发行，标志着长租公寓资产证券化破冰，这样的死局正在被打破。

新派从拿项目开始，就为进入资本市场作准备。

1）新派在2013年收购北京CBD森德大厦，180天改造完毕，3个月实现满租。

2）4年时间的持有运营，实现3.5倍的资产增值，房价从2.2万飙升至8万元。

3）租金增长了两倍，关键的入住人员为高学历，高颜值和高收入的白领，70%的海归

新派的案例仍然是以物业资产变成的权益类REITs模式，为长租行业的发展提供了可参考和借鉴的实践。随着行业发展逐渐进入深水区，开拓更多的方式盘活资产尤为重要，REITs正在成为企业能否得以在行业持续发展的关键因素。

目前，我国长租公寓证券化主要有三种模式：重资产的CMBS和类REITs，轻资产的租金收益权ABS。他们的区别在于证券化的底层资产不同。

CMBS是以物业为抵押形成的抵押贷款为底层资产。不同于银行抵押贷款，CMBS是抵押给信托或私募基金，信托或私募基金通过专项计划或委托贷款向投资者筹款，它可以获得比银行抵押贷款更高的额度。

类REITs是以物业产权和租金收益权为底层资产，以物业作抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池，一般是私募基金或者信托通过收购股份和向项目公司贷款持有和投资包含物业以及租金收益权的项目公司，项目公司以物业增值和租金等偿还贷款。

CMBS和REITs的区别在于，偿还贷款后CMBS仍然保留物业所有权，而REITs则不保留物业所有权。

轻资产的租金收益权ABS就是以租金收益权为底层资产，实质上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。具体做法一般是私募基金或者信托，以委托贷款或信托贷款的方式贷款给有经营权的项目公司，资产运营方（不一定有物业产权，可能只有经营权）以租金作为抵押，用租金产生的现金流偿还贷款。

对于品牌运营商而言，REITs或ABS是一种融资方式，帮助持有物业或持有未来收益的长租品牌融资，使快速的扩张成为可能。对基金的投资者来说，REITs是一种投资工具，通过证券化的方式将大规模的房地产资产分割，让更多群众可以以较低的门槛参与到长租地产行业的投资，并获取收益。

不管如何，投资长租公寓的价值，仍然在于物业经过专业运营后未来预期的租金收益，这是赢得资本市场和投资者青睐的关键，也是长租品牌赢得市场的关键。

站在新行业的起点，长租公寓正在用特有的商业思维，逐渐颠覆着传统地产开发的惯性。“重开发，更重运营”的思维将伴随着长租公寓的发展在地产市场得以实践。行业是否如共享汽车，共享单车一样掀起新一轮资本的竞相追逐，长租领域的滴滴、摩拜又是否在近两年崛起，让我们拭目以待！