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房价跑太快,收入跟不上,这个数据创下20年新高!

1月19日,上海易居房地产研究院发布了最新一期的全国房地产收入比报告——


2020年,全国商品住宅的房价收入比为9.2。

这个数字,创下了20年来的新高!

01

失衡的房价收入比

近日,国家统计局公布了一组数据——

2020年,全国居民人均可支配收入为32189元,比上年名义增长4.7%。扣除价格因素后,全国居民人均可支配收入实际增长2.1%,与经济增长同步。

国家统计局住户调查办公室主任方晓丹表示,2020年,全国居民人均可支配收入比2010年增加了一倍。

当然,在此期间上涨的不止是收入,还有房价收入比。

1月19日,上海易居研究院发布了《2020年全国房价收入比报告》(下称《报告》),数据显示,2020年全国商品住宅的房价收入比为9.2,创下了20年来的新高,相比2019年的8.7小幅上升。

站长往回翻了翻之前的数据,2010年,我国的房价收入比为7.8。

作为考察居民购房能力的重要标准,房价收入比是以家庭住房总价与年度居民可支配收入的比值进行计算的。说得直接些,房价收入比就是一家人需要花多少年,才能买得起一套房。

从发达国家的情况来看,房价收入比一般维持在3倍到6倍之间。但考虑到我国仍处于发展中国家,且地区差异较大,易居研究院将全国房价收入比的标准定在7.0-7.5之间,低于7.0倍视为偏低区间,高于7.5被视为偏高区间。

对于目前房价收入比偏高的情况,《报告》进行了分析,称“2020年的房价涨幅虽然相对收窄,但整体涨幅仍然较大;与此同时,城镇居民的时人均可支配收入增速,却大幅下滑”。

这个解释着实很清晰了——房价还是涨得猛,而收入增长速度却跟不上了,这样,房价收入比自然也就上升了。

因此我们也可以说:如今的房价收入比,已经“失衡”了。

02

外地人的上海

房价收入比看着确实扎心,但也不是所有人都吃这一套。

早年,同济大学教授张鑫曾经发文称,静态的房价收入比,在分析一个国家或城市的住房具体情况时,仍存在多方面的缺陷。

以上海地区为例,2011年,上海的一手房成交均价约为2.2万/㎡,套均面积115㎡,套均总价约为250万。彼时,上海城市居民家庭人均可支配收入约为3.6万,三口之家的年收入约在11万。

按照这个数据来算,那么上海的房价收入比已经达到22倍,远超国际标准。

如果要追求数据上的“合理”,那么上海的房价得下调70%,才能带动购买力。

但这可能吗?结果其实是显而易见的。

事实上,在经过房价数次大涨之后,上海楼市仍旧是热度不减。上海最近的一波大涨自2020年4月开始,至今仍未结束,新房认筹率居高不下,二手房价一路“跳涨”,全上海可谓雨露均沾。

去年12月底,上海热门学区楼盘的认筹率达到了1200%以上,90%的新房开盘即售罄。

再来看上海的居民人均可支配收入,2020年的数据还未公布,而上海2019年的居民人均可支配收入达到了69442元,远超全国平均水平。

但是同上海不断上涨的房价相比,房价收入比的数据也失去了意义。

这背后,自然是源源不断的人口流入——从购房客群来看,本地人早已不是上海购房的第一梯队。数据显示,2018年,上海的房子有52.5%是被外地人买走的。而这些人有的是本就手持巨资,有的是怀里揣着六个钱包,任何理论都动摇不了他们买房的决心。

如果用房价收入比来权衡上海楼市的购买力,那显然是片面的。因此,也就有了那句酸溜溜的话——

上海是全中国人的上海。

这句话还可以复制粘贴到北京、深圳,以及近几年被评选出来的新一线城市身上。

03

房价高涨,谣言频出

伴随着城市化的进程加速,大城市对周边地区的虹吸效应也越发明显。

此前,贝壳研究院曾经发布了一份城市移民指数研究报告,在其纳入统计的22个重点城市购房客群中,有7个城市的省外客户超过了一半,分别是深圳、东莞、北京、珠海、杭州、上海和天津。

而这其中,深圳又格外引人瞩目——在2020年上半年,深圳有80%的房子,都被外地人买走了。

翻开昔日的新闻报道,我们能从中看到各地的购房者疯狂涌入深圳的售楼处。在过去的一年里,深圳房价从2019年12月的65516元/㎡,涨到了2020年12月的87957元/㎡,投资客基本都是大赚特赚。

近日,社交网络上传出了一则谣言——

经过房价大涨后,目前深圳房屋的总市值已经达到151万亿人民币。倘若卖掉深圳的房子,我们可以买下半个美国的不动产!

这个说辞,再配合上“你都不知道深圳这么有钱”的标语,实在是让人虎躯一震。

传出这个谣言的人,应当是看了那句“80年代后期的日本,仅东京的房子,就能买下整个美国”,才活学活用的——虽然这说法一点都不新鲜,但并不妨碍大众浮想联翩。

毕竟中国房地产市值高早已是不争的事实,深圳房价又在2020年经历了一波大涨,越发提高了大众的心理预期。

如此态势下,以讹传讹,实不稀奇。

只能说,雪崩之时,每一片雪花都在勇闯天涯。

04

结语

房价收入比低的城市,有吗?那肯定还是有的,以鹤岗为首的诸多资源枯竭型城市就是典型代表。

2019年11月,一个在拉萨打工的年轻人跨越5000多公里,在鹤岗以3万的总价买下了一套47㎡的二手房。没想到他只坚持了三个月,2020年2月,他就以2.2万的价格将这套房子卖了出去。

小城市房价收入比低,但是吸引不来人;大城市留得住人,但买房困难重重。