乱象丛生，长租公寓亟须行业规范

一场疫情，让长租公寓行业的乱象彻底暴露。

当年乘着政策东风涌入市场的长租公寓，过去一年经历波折和行业洗牌，中小品牌公司立足愈发困难，行业乱象也频发。

长租公寓行业在2019年呈现明显的分化状态，既有青客公寓成为行业内上市第一股，紧随其后蛋壳也在今年年初登陆资本市场，但更多的小公寓企业却遭遇资金链断裂危机。

一场突如其来的疫情，也成了长租公寓的“试金石”，在这场大考下，几乎没有一家企业能通过。上市的青客、蛋壳也好，行业规模第一的自如也罢，都将自己置于舆论的声讨中，无一幸免。

乱象频发

“我还活着”，是去年11月刚从纳斯达克敲完钟的青客公寓CEO金光杰见到同行说的第一句话。当时青客公寓花了大价钱打入资本市场，可如今股价持续下坡，经营也陷入危机。

景晖智库首席经济学家、中国房产经纪公义联合会主席胡景晖曾言，按照青客年每年5亿多的亏损速度，大约能撑半年时间。

一语成谶，近期有房东接到上海房管局电话，称青客公寓已被约谈，谁也无法保证青客能继续存活。

在疫情肆虐的这段时间，青客公寓更是和房东与租户玩起了“猫鼠游戏”，强行解约、拖欠房东租金等操作将自己推上风口浪尖。

“青客从去年11月起就拖欠水电费，12月起拖欠租金。”近期，多名上海青客公寓房东向一条君，“疫情期间，青客以此为由一面向租客索要房租，另一面却不把租金支付给房东。”

据一条君了解，今年1月28日起，陆续有自称青客员工的人员致电房东，要求其免租2至3个月，遭多番拒绝后，青客方表示若不同意，房东可能无法收到后续的季付房租。

随后，青客面向房东推出三个方案：免除半个月租金；仅支付一个月房租，剩余两个月在合同到期后支付；季付改为月付。但有房东表示，即便自己选择了“季付改为月付”，仍然没有收到房费。

还有部分房东则经历了“看得见，摸不着”的无奈。据了解，青客公寓平时给房东交租时有两种方式，其一是直接银行转账，其二就是通过青客宝APP。

青客宝是青客公寓旗下的租后生活平台，主要功能有查询、支付房租、水电费、宽带帐单等。但如今，青客汇入青客宝的钱只停留在数字层面，无法提现，形同空设。

维权一直在进行，上海方女士近日已经向嘉定税务局实名举报青客拖欠房租和偷税漏税情况，准备起诉。

方女士告诉一条君，“就我自己而言，我的合同金额是4550元，月度到手4441.67元，其中差额是108.33元，青客告知我交税了，但我去税务局查过，我名下没有这笔税收。”

此后，一条君致电嘉定税务局，对方表示正在积极调查。

除了房东外，租客也是直接受害者。青客租客程先生向一条君反映，自己和青客签了两年的合同，贷款贷了26个月，今年11月到期。如今退房流程一直无法进行，押金也无法退还。

和房东、租客玩“猫鼠游戏”的不止青客，最近刚上市的蛋壳公寓也如出一辙。

疫情期间，北京、广州、深圳等多地蛋壳要求房东减免房租三个月，但另一边却只给租客免租一个月。这波操作下，蛋壳“单方修改电子合同违约责任条款”等细节也逐渐暴露，随后深圳蛋壳公寓相关负责人被深圳市住建局约谈。

另一家头部企业自如也未能幸免于这场舆论讨伐。2月10日，自如涨价高达30%的话题冲上微博热搜榜，引发租客的集体声讨。有媒体统计，自如在疫情期间各地续租租金上涨10%至30%左右，有的甚至上涨38.3%。

在整个行业中，像青客这类创业类公司以较低的门槛进入市场，以利润换规模，问题涌现时缺乏退出机制，钱烧完了只能狼狈退市。

自如这类拥有中介背景的公司，获房成本、获客成本和运营成本相对较低，且具有天然的二次转化能力，在行业内立足更为稳扎。

随着开发商入局，长租公寓依托房地产开发的经验，在资金、运营等方面突显出优势。

目前，国内规模前百房企中布局长租公寓的占四分之一，去年在行业规模排行榜上，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓位列前三。

在这次疫情期间，没有强大资金实力支撑的长租公寓企业几乎都陷入了更深的舆论漩涡。

在黑猫投诉平台上，针对自如的投诉有1300多条，针对青客的超过2000条，针对蛋壳的投诉高达7655条。但依托开发商的长租公寓遭到投诉的却极少。

亟须规制的“蓝海”

回顾过去五年，从2015年国家大力支持住房租赁市场、积极推进房地产投资信托基金试点开始，住房租赁行业融资进入高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。

次年，国家出台多项政策，包括税收优惠、租赁住房供应等，扶持并规范长租公寓行业及住房租赁市场。

2017年7月，住建部称将立法明确“租售同权”：明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

这一年也被称作“租赁元年”，随后长租公寓凭借低门槛迅速铺展开来。2017年， YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、包租婆、自如友家、蛋壳、窝趣以及红璞成为年度品牌前十名。

但长期以来拿着租金贷的钱跑马圈地，长租公寓行业乱象频出。前有甲醛、偷拍、租金贷、群租房等问题，现有涨租、拖欠租金、单方解约等争议。

对此，国家与地方政府发布多项政策规制行业。

去年年底，六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，旨在加强长租公寓行业的管理。

今年疫情之下，杭州于2月13日发布《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》，要求住房租赁企业在疫情期间保持住房租金水平的稳定。

2月19日，上海市房管局张立新表示，租赁企业要本着契约精神，和房东加强沟通，把租赁企业目前存在的困难，积极地跟房东对接。

从政策扶持到规制，长租公寓也经历了一轮一轮的洗牌。

当年，一众企业跳进这片“蓝海”，但真正能畅游的越来越少，长租公寓企业遭遇资金链危机时并不比P2P行业好多少。

2019年就有多达45家长租公寓因资金链断裂而离开，曾经在风口处的鼎家、寓见、爱公寓、优租客、乐伽、悦如、德寓等先后爆发危机，从风口走向雷口仅一年多。

去年，成立于上海的青客公寓一马当先，成为长租公寓上市首股。蛋壳公寓紧随其后，在今年年初也登陆资本平台。

良币驱逐劣币，随着行业发展，长租公寓逐渐形成两头独大，中间细长的“哑铃状”，两极分化愈加严重。

不过，即便行业被诟病颇多，分化逐渐加重，胡景晖仍看好长租公寓未来发展。他表示，一系列政策利好即将或正在落地，且资本在疯狂过后，以客户为本的运营逻辑在逐步回归，企业运营成本或降低。

去年7月，财政部、住建部公布第一批16个入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，中央财政将在3年试点期内拨款402亿元，对示范城市给予奖补资金支持。

今年1月16日，杭州人民政府办公厅推出了租赁政策，这对长租公寓暴雷集中的杭州市场算是一个利好消息。

广州为了分流和保障部分住房需求，则在1月17日颁发了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》，成为全国首个出台政策性租赁住房政策的城市。

2月16日，财政部部长刘昆发表《积极的财政政策要大力提质增效》，指出将深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点等工作。

胡景晖建议，未来长租公寓发展应该跟中介相结合，降低成本、有效运用资源，在租客和业主间实现二次转化。

租售同权不能丢

一个成熟的房地产市场，一定是住房和租赁并重的市场。当年提出的租售同权，正是对住房租赁市场前景的看好，也是对长租公寓赋予的使命。

从租售同权提出，到试点12个城市，长租公寓成为住房租赁市场的代表，肩负着推动租售同权向前发展的责任。但政策推出仅两年多，一场疫情又将其打回原形。

2月的最后一天，从东北返京工作的小范被北京朝阳区常营民族家园物业拒之门外，辗转无果，最后只能投奔了朋友。

小范并非个例，疫情期间，北京、杭州、南京、苏州等多个城市都出现了“租客禁入”的事件。其中，力度最大的是当年住建部公布的12大租售同权试点城市之一杭州。

摆在大众眼前的，是租客、房东、长租公寓之间的多方角力。可谁都没有经受住考验，广大租客成了城市中尴尬的身影，长租公寓和租售同权集体被舆论讨伐。

即便如此，长租公寓都将是推动租售同权和国内租赁市场良性向前的重要一笔，只是目前需要完善和成熟。

就目前国内住房租赁市场来看，仍有大片空白等待填补。

在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而美国大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。

据住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

上海易居研究院智库中心也预测，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。

无论是长租公寓，还是租售同权，都有很长的路要走。在填补空白时，长租公寓行业必须不断寻求降低成本、精细运营、提高品质服务的方法，推动整个租赁市场良性发展。