重磅解读：央行房贷利率大调整！10月8日开始！

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

我把几个要点通俗的跟大家解释一下：

一

从10月8日起，要按新规发放贷款了。

“加点”，就是在LPR基础上再上浮多少利率，在发放房贷的时候，银行在贷款合同上就要写好，到底上浮多少，5%、10%还是20%，因为在整个贷款合同期内，是不能变的。

二

以前我们的贷款合同都是会随着基准利率的浮动而变，也就是说，假如央行现在降息了，那从明年1月1日开始，我们的利率也就可以调整一下，着降息，月供也就能减少一点了。

那10月8日以后呢？也是可以的，但是需要你作出选择，就是在贷款的时候，跟银行协商好，以后调整利率的周期，最短是1年，最长是整个合同期限，你可以二选一。

一般的大都会选择1年调整一次利率吧，因为假如你选择整个合同期限都不变的话，那以后降息了，你利率也没法调整，肯定就不划算了。

这个跟以前不同的就是，以前每年是固定的时间，如果利率有变的话，会在来年1月1日开始调整，而以后就是一年时间才调一次。

三

以前各个地方的房贷是以基准利率上下浮来定的，目前基准是4.9%，每个城市首套不一样，也有在基准利率基础上打折的，比如上海，也有执行基准的，比如厦门，但大多是首套上浮10%，二套大多上浮20%，有的城市上浮多，有的城市上浮少。

而从10月8日后，是以18家银行的平均贷款市场报价利率（叫LPR）为依据，最新的5年以上期限利率是4.85%，比此前的央行存贷款基准利率4.90%低了5个基点。

而且首套最低不能低于这个LPR利率，二套不能低于LPR利率再加60个基点。

这对原来在基准利率上打折的城市来说就比较吃亏。

比如上海，假如到10月份LPR利率还是4.85%，而原来他们首套可以在4.9%的基础上打9折或者95折的话，那相当于房贷利率就提高了，因为央行规定房贷利率不能低于这个4.85%。

还有厦门，厦门首套是基准，这次相当于降5个基点，但厦门的二套目前才上浮10%，那就是5.39%，而而10月8日后，统一不得低于LPR+0.6％，也就是5.45％，所以反而是提高了，虽然提高的不多，但对于改善型需求来说也是成本增加，属于利空。

大家注意，这个LPR利率并不是固定不变的，每个月会调一次，比以前的央行存贷款基准利率几年才调一次，更加市场化。

四

因城施策，地方银行自主决定贷款利率，但还是在第3点的基础上，首套不能低于LPR利率，二套不能低于LPR+60个基点，所以第四点相当于白说。

五

10月8日之前发放的房贷，还是按以前的规矩，也就是以前所有的存量贷款，还是按老办法执行，10月8日之后发放的房贷，按新规执行。

补充一下什么是LPR，下面直接引用刘晓博老师的解释。

8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。

LPR不是央行宣布的，是央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。

由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价，算出的平均价。

其他银行在发放贷款的时候，都要参照LPR利率，然后加上自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素，也就是所谓的“加点”（上浮利率）。所以，各家银行的贷款利率都不一样，而LPR利率相当于以前的基准利率。

这个跟以前的不同就是更加市场化了，因为银行报出来的利率是直接反应市场资金成本的。

而对房贷利率的指导，在首套房贷上，并没有要求上浮，说明对刚需还是支持的，并不是打压的态度，但二套利率要求至少上浮60个基点，其实就是表明了一个调控的态度，抑制投机投资。

另外，跟以前最大的不同就是不能允许银行自主下浮了，这个对部分城市应该是偏利空，央行本意应该是想把资金赶往实体经济吧，以前银行可以随便打折，只要你资金多，你可以95折，9折都没事，所以对于资金非常充裕的少数城市，比如上海、厦门这样的，可能就是小小的利空。

而其他大部分城市几乎没什么影响，因为本身现在大部分城市首套就是基准以上，而且大都是上浮10%，二套大多是上浮20%。

但如果LPR利率下调了，那也跟过去一样，房贷利率还是可以下调的。所以这个新规，总体来说，算不上对楼市太严厉，应该说是比较偏中性吧。