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“浪”评6月楼市|降温、维稳,拉开淡季的序幕

6月重庆主城区成交26宗土地,可建体量约270.34万方(环比下降约10.59%)、成交楼面均价约5513元/㎡(环比下降约24.24%)。中央公园、弹子石等热点板块关注度依然较高,成交楼面地价破“万”,水土、澄江等拓展板块主力成交(占比约96%),均衡了土地市场整体的地价水平。

(2014年1月至2019年6月土地市场月度走势)

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(2019年6月土地成交明细)

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与上月相比,6月的土地市场的“降温”非常明显:

供应和成交双双放缓,土地市场进入传统淡季,同比2018年也有明显收窄,未来房企拿地“僧多粥少”的大趋势不会改变。

挂牌成交的土地宗数明显增加(超过5成),同时,控制土地溢价率的效果显著,平均溢价率降至5.2%左右。

而7月的土地市场大概率会进入暂时的休整期,延续6月的降温态势。一方面,政府供地和企业拿地计划等均进入调整阶段;另一方面,在全国政策严控土地溢价率等大环境下,暂缓土地供应或许是更良性和稳健的选择。

Part.2

住宅篇:供应量达上半年峰值

6月作为各大房企冲刺半年业绩的关键节点,纷纷加大供货的力度,而本月商品住宅的供应量也达到了上半年的峰值,约232.84万方(环比上涨24.61%)。成交量也随之上升,约251.50万方(环比上涨7.37%)。同时,由于洋房、别墅等改善型产品的成交占比在本月有所扩张,导致成交均价环比微涨2.08%,约12100元/㎡。

从区域看,巴南区、沙坪坝区和渝北区表现突出,成交量约占市场的55%。其中,巴南区的李家沱、龙洲湾等已成为今年购房者必看的板块之一;渝北以礼嘉、中央公园、悦来三大核心近郊板块为主;沙坪坝因整体供应稀缺,由西永主导成交。

(2017年12月-2019年6月重庆主城区商品住宅月度走势)

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虽然6月商品住宅的成交环比5月有所上升,但同比2018仍是下降了26%左右。个中原因,主要是因为2017年到2018年重庆楼市的供需持续在高位运行,实际上提前透支了一部分购房需求。去年第四季度和今年第一季度,楼市景气指数就有明显的回落,房企也相应调整了供货节奏。第二季度开始,受土拍热度的传导,楼市有所回暖。而从回落到回暖,市场变化周期约6个月,较此前有明显缩短。但在供需量保持一定增幅的情况下,市场维持了比较平稳的态势,并未出现去年同期行情过热的局面。

Part.3

价格篇:结构性上涨

高层:均价15000元/㎡以上的板块主要为渝中区及北区热点板块,增长板块分布主要集中在南区及西区热点板块。

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洋房:均价15000元/㎡以上的板块集中在核心区和热点新区,增长板块不超过10个,主要分布在北区及南区拓展版块。

(2019年6月主城区洋房价格地图)

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别墅:均价13000元/㎡以上的板块集中分布在北区和南区,增长板块分布较散,南区、北区、西区均有分布。

(2019年6月主城区别墅价格地图)

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6月商品住宅成交均价环比微涨2.08%,主要原因在于产品成交结构的变化:别墅的禁墅令松绑,导致市场中的别墅集中预售和备案,洋房和小高层的成交占比又上涨了3个百分点左右,挤压了高层的份额,从而拉高了楼市的整体均价,造成价格结构性上涨。

但是,各业态的总价结构并没有变化:高层主力仍为150万以内,占比约80%;小高层150万以内,占比约76%;洋房200万以内,占比83%;别墅250万以内,占比60%。价格天花板保持不变。

Part.4

热销项目排行榜

(2019年6月主城区高层成交金额TOP10)

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(2019年6月主城区洋房成交金额TOP10)

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(2019年6月主城区别墅成交金额TOP10)

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近郊和远郊板块的性价比项目依然强势,去化速度理想;核心区带有稀缺资源的项目热销的同时,也获得了比较充足的溢价空间。

分业态来看——

高层:热点板块低总价、高性价比的大盘低价走量带动成交;带稀缺资源的核心区项目,市场表现良好。

洋房:核心区高性价比项目和远郊低总价项目去化速度较快。

别墅:远郊低总价高性价比项目、核心区域小面积叠拼产品,依靠低总价门槛走量。

Part.5

7月楼市研判

7月将进入楼市的传统淡季,土地市场和商品房市场均迎来调整期,楼市热度可能也会随之降温。

供需端,经过6月的集中开盘,各项目将进入持续销售和调整期。市场供应预期可能出现一定下滑,成交量或将同步下降。

价格端,根据上半年企业业绩、目标完成度来看,不少房企距离业绩预期还有一定差距,下半年的销售任务依然严峻。而在重庆楼市总价天花板相对明显且处于传统淡季的阶段里,企业对价格的预期应该不会太高,大概率仍会以稳价走量为主。对购房者来说,也许依然是比较好的入手时机。