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如何判断商铺的商业价值?

很多喜欢房产投资的朋友,苦于没有买房资格,想买商铺,又不知道怎么分析商铺的商业价值。

如何判断商铺的商业价值呢?具体说来,看以下8个方面:

1、商圈

商圈有大有小,城市商业中心和社区商业中心一看就不一样。买商铺的时候,商圈越高端,越核心,价值越高。重点可以关注新商圈,商铺出货量多,投资的机会也大。

2、商圈的发展

买商铺就像买股票,也要看未来发展,看成长空间。买成熟商铺固然租金高,但是发展前景有限,并且销售价格也非常高;而如果选择发展中的商铺,即便前面两年的回报率不理想,但是一旦商圈发展成熟,获利就会很高。另外,如果商圈面临衰败、拆迁的风险,那么最好别买,前景堪忧。

3、主力店

商圈中是否有主力店,关乎商圈的商业机会。比方说大型百货商场、购物中心,就会带动周边商业物业全面升值。主力店周边的商业是寄生业态,本身不具备聚客能力,也不具备升值能力,只有充分借助主力店的引流作用,挖掘商业机会,让商铺做旺,才能升值。

4、附近广场

广场是休闲娱乐场所,有广场的地方就能带来人气,就有无穷的商机。广场吸引人流汇聚,形成巨大的消费能力,只要有广场,就会带来人流。

5、品牌店

品牌店,形成品牌效应。比方说肯德基、麦当劳、星巴克、上岛等,在评价商铺商业价值的时候,是否有品牌店入驻也是重要参考因素。一方面品牌店有严格的商铺选址和评估方法,在经营、发展的潜力上有保证;另一方面,知名的品牌入驻,就具备聚客能力,加速商圈的行程。是否有品牌店入驻,也能从侧面反映出项目的优劣。

6、道路交通

包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、门前是否有类似交通拦隔等,这些会直接影响消费能力。对商业选址来说,商业干道时最好的道路类别,其次是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。

7、商铺通用性

商铺的价值最终是通过租赁实现的,而租赁就要考虑租给谁。不同的租户因业态不同对商铺的要求不同,但是商铺的通用性相互间有差别,比如很多住宅底商就明文规定不能搞餐饮(餐饮需要上下水、动力电、煤气、排烟设备)。在购买商铺的时候,一定要在合同条款中将配套问题写清楚,哪怕不做餐饮,也要做到有备无患。

8、周边租金水平     

如果说以上评估条件主观因素太多,那么周边租金水平就是直接反应投资商铺的租金能否支撑购买价格。商铺只有通过租赁、买卖实现预期利润,再低的回报率总得比银行利息要高。一般而言,随着商圈的成熟,商铺是越做越旺,租金只会往上走,除非商圈发生变动。