如何判断商铺的商业价值？

很多喜欢房产投资的朋友，苦于没有买房资格，想买商铺，又不知道怎么分析商铺的商业价值。

如何判断商铺的商业价值呢？具体说来，看以下8个方面：

1、商圈

商圈有大有小，城市商业中心和社区商业中心一看就不一样。买商铺的时候，商圈越高端，越核心，价值越高。重点可以关注新商圈，商铺出货量多，投资的机会也大。

2、商圈的发展

买商铺就像买股票，也要看未来发展，看成长空间。买成熟商铺固然租金高，但是发展前景有限，并且销售价格也非常高；而如果选择发展中的商铺，即便前面两年的回报率不理想，但是一旦商圈发展成熟，获利就会很高。另外，如果商圈面临衰败、拆迁的风险，那么最好别买，前景堪忧。

3、主力店

商圈中是否有主力店，关乎商圈的商业机会。比方说大型百货商场、购物中心，就会带动周边商业物业全面升值。主力店周边的商业是寄生业态，本身不具备聚客能力，也不具备升值能力，只有充分借助主力店的引流作用，挖掘商业机会，让商铺做旺，才能升值。

4、附近广场

广场是休闲娱乐场所，有广场的地方就能带来人气，就有无穷的商机。广场吸引人流汇聚，形成巨大的消费能力，只要有广场，就会带来人流。

5、品牌店

品牌店，形成品牌效应。比方说肯德基、麦当劳、星巴克、上岛等，在评价商铺商业价值的时候，是否有品牌店入驻也是重要参考因素。一方面品牌店有严格的商铺选址和评估方法，在经营、发展的潜力上有保证；另一方面，知名的品牌入驻，就具备聚客能力，加速商圈的行程。是否有品牌店入驻，也能从侧面反映出项目的优劣。

6、道路交通

包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、门前是否有类似交通拦隔等，这些会直接影响消费能力。对商业选址来说，商业干道时最好的道路类别，其次是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。

7、商铺通用性

商铺的价值最终是通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户因业态不同对商铺的要求不同，但是商铺的通用性相互间有差别，比如很多住宅底商就明文规定不能搞餐饮（餐饮需要上下水、动力电、煤气、排烟设备）。在购买商铺的时候，一定要在合同条款中将配套问题写清楚，哪怕不做餐饮，也要做到有备无患。

8、周边租金水平　　　　　

如果说以上评估条件主观因素太多，那么周边租金水平就是直接反应投资商铺的租金能否支撑购买价格。商铺只有通过租赁、买卖实现预期利润，再低的回报率总得比银行利息要高。一般而言，随着商圈的成熟，商铺是越做越旺，租金只会往上走，除非商圈发生变动。