回望2018年楼市

  国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

  近期，不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力，正陆续申领预售证，大量新盘集中入市，价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大，但真正出手的购房者较少，成交量下滑。

  国家统计局数据显示，1至11月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份，北上广深四城二手房连续2个月下跌，且价格跌幅持续扩大。

  国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

  楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2018年实现重要突破，租购并举格局加快建立。

  住建部有关负责人表示，2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场，在12个大中城市开展住房租赁试点，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例，规范住房租赁和销售行为，维护当事人合法权益。

  自去年上海首推纯租赁用地开始，今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块，北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

  住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。

  多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有10余个城市搭建官方平台。

  然而，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如，一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

  此外，长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示，一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源，人为抬高收房价格，让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

  针对租房市场出现的乱象，多地监管部门采取了行动。7月份以来，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措，促进住房租赁市场健康发展。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，我国住房租赁市场还不够成熟，政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，实现租售“两条腿”走路。

  楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。

  去年年初，中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高，突破3万元/平方米。近期，该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下，销售承压无法入市。

  一位房企高管表示，在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

  中国指数研究院统计显示，下半年以来，随着土地供应增多，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。其中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计，今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外，上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示，流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性。