政经丨多地楼市政策微调 长效机制加速推进

“一城一策”作为长效机制的重要部分，有利于保持楼市平稳，而对于2019年来说，这是一个长效机制加速推进的关键年。

楼市调控因城施策已经拉开大幕，并步入快速通道。随着“一城一策”方案的提出，从去年年底到今年年初，多地楼市政策已经进行了微调整。此外，根据地方两会和最新透露出的信息来看，还有多个地市正在酝酿调整。

业内人士认为，地方主导楼市调控意味着房地产政策最严格的时期已经过去，各地既要通过长效机制试点不断总结经验，也要承担相应的责任，而且“一城一策”给予地方的调控灵活性能够在一定程度上避免风险。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超则表示，未来楼市政策会进一步放宽，一线城市将首先感受到变化和影响，只有一线城市房地产业变热才会产生波及效应，从而带动二三四线城市的房地产业发展。

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楼市政策微调密集出现

1月14日，福建省省长唐登杰在作政府工作报告时表示，2019年，福建省要健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系。作为今年首个明确提出“一城一策”的省份，福建此举具有风向标意义。

对于福建此次提出的“一城一策”方案，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，楼市正在进入新的“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”，稳定市场将是地方政府监管的重点。不同城市会根据自身情况对政策做出适当调整，“一城一策”将是今年房地产市场的一个关键词。

据了解，除福建省以外，河南、成都、长沙等省市也在陆续研究制定“一城一策”调控方案。例如在1月18日召开的浙江省住房城乡建设工作会议上，浙江省住房和城乡建设厅厅长项永丹表示，浙江将按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，切实落实城市政府主体责任，科学制定并严格执行长效机制和政策措施。2019年，杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制订工作。河南省住建厅副厅长张达此前接受媒体采访时也称，2019年河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

“此前被住建部列为重点的16个热点城市，在2019年都会有相应的楼市调控政策出台。”房地产与人居学者、仁居智库首席房产分析师冯国亮向中国房地产报记者指出，从去年年底山东菏泽取消一二手房限售之后，楼市政策就已经出现了调整迹象，短短一个月内，深圳、广州、珠海、上海、青岛等地就先后做出了政策调整。

实际上，当外界环境和楼市环境发生变化时，楼市调控政策也会进行相应的调整。有业内人士认为，目前楼市仍处在下探过程中，地方政府对楼市微调的出发点是不愿看到楼市出现较大幅度的波动，这也是稳定楼市的一个手段。

中原地产首席分析师张大伟判断：“在房地产市场平稳甚至下行的趋势下，地方主导调控意味着房地产政策最严格的时期已经过去，未来多个城市的微调政策将会密集出现。”

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房地产长效机制加速推进

需要注意的是，伴随着中国房地产市场进入品质化时代，买方市场特征愈发明显，行业集中度加剧，房地产调控的机制正在向着更加市场化、长期化迈进。而关于2019年的政策走向，亿翰智库首席研究员张化东认为，2019年全国房地产市场的政策主基调是以因城施策、试点先行、由远及近、由外及内、由轻及重、循序渐进、以长效换短效的方式推进，致力于维护房地产市场稳定健康运行，实现“住有所居”。

1月21日，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上，习近平主席在讲话时也指出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领建议，长效机制稳妥实施的核心在于落实“一城一策”，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央“房住不炒”的大逻辑下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也要承担相应的责任。“一城一策”方案不仅给予地方调控灵活性，同时能够在一定程度上避免风险”。

值得一提的是，对于未来一二线城市实施长效机制，冯国亮有以下三点考虑：一是关于住房定位和基本原则。“住房不炒”作为“一城一策”的指导原则，各地方政策的提出和实施要回归居住功能本身，满足基本居住需求，遏制投资炒房行为。二是房地产主要矛盾是区域性住房短缺及结构性错配，针对当前各地的主要矛盾，2019年各地方楼市调控政策将会在限购、限价、限售、限贷等方面进行微调，下半年则会根据形势出现变化，松绑力度或将加大。三是长效机制的核心是要加快建立多主体保障的租购并举制度。

“房地产行业对于各个城市稳投资、稳就业、稳土地财政以及地方税收都是至关重要的。”冯国亮指出，“一城一策”方案的落地实施，不同城市的调控政策存在共性。“相关主管部门要做好相应的供需调查和发展规划，加强供需的双向调节，完善住宅用地及金融、财税的组合拳政策。而在加大住房供应方面，大部分城市会采取相同的措施，只是在推进的时间节点和程度上有所不同”。